NPO 岩手県不動産コンサルティング協会
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★コンサルティング

■不動産コンサルティング業務とは■

  • 不動産コンサルティングの定義
        不動産コンサルティングとは、不動産に関する専門家としての知識や経験を活かし、公平かつ客観的な立場から、不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営、投資等について、依頼者が最善の選択や意思決定を行えるよう助言しあるいは提言することをいいます。
     
  • 日本の国が、成熟社会となるにつれて、土地・建物に対する欲求が多様化して来ました。そこでは、いままでのように単なる売買・賃貸・仲介というような行為に収まらず、より安全で快適な物件(まちづくり、環境、福祉等)を求め、また、不動産の収益性に着目した投資(不動産の証券化)も考えられるようになってきました。
     
  • 不動産コンサルティング業務は、その領域が多岐にわたるので、かかわる案件も他の専門家との連携なしにはなかなか解決できません。弁護士・司法書士、会計士・税理士・不動産鑑定士、建築士、測量士・土地家屋調査士、銀行マン・フィナンシャルプランナー等の協力を得て、依頼者が満足できる解決策を提言いたします。
■コンサルティングの流れ■

 コンサルティングとは、もともと「相談すること」「診察すること」という意味であり、依頼者からコンサルタントに対して、かかえている問題の解決を依頼することから始まります。

 分野により、医療コンサルタント、経営コンサルタント、その他何々コンサルタントと業種の名称を付けるだけのコンサルタントの数があります。

 不動産コンサルティングは、国土交通大臣認定の不動産の専門知識を有するプロに、一般のお客様が相談することが流れの最初です。

ここでは、フローに沿って解説してみます。

●フロー1.お客様との相談
 

普通、相談に来られるお客様は、何がしかの資料を持って来店するはずです。手ぶらでいらしても、いずれ、ある程度、問題となる案件の概要を示すことが可能であります。コンサルティングをするうえで大事なのは、相談内容が明確になるように各種資料を用いあるいはお客様の話のやり取りのなかで問題を浮き彫りにすることであります。

話のあいまいさや、誤認、錯覚、思い込み等を整理し、お客様の意図するところを正確にくみ取らなければならない。お客様も大事と思うことは、つつみかくさず話したほうが後日のトラブルを避けることになります。

不動産の大事な要素としては以下の点があげられる。

  1. 相談物件の確認
2. 当事者(物件の所有者等)の確認
3. 要望事項の確認
●フロー2.調査
  お客様との相談により、コンサルティング事項が明確になると、まず、物件調査と市場調査に取り掛かります。
●フロー3.方向性の確認
  土地を売ったほうがいいか、賃貸したほうがいいか、また、新たに別な活用方法を求めたほうがいいか、お客様ともう一度意思確認をします。
●フロー4. 企画提案
  方向性がきまったら、具体的なノウハウを提供します。さまざまな事業手法がありますので、お客様の要望に適った企画書として書面で説明します。
●フロー5.基本協定の締結
  お客様と一緒に検討した内容を書面で残します。とりあえず、基本的なことだけ文書化しておこうという趣旨です。両者で調印しますので、それだけ重みがあります。契約書ではありませんから、もし、取りやめするような場合も違約金等の問題は発生しませんが、それまでの労力についてのお礼金等は考えられます。いずれ、その場合の金銭的な部分も事前に決めておくべきです。
●フロー6.具体的な事業企画
  建築設計等細部の検討が加えられ、事業実現に向かった作業が進められます
●フロー7.事業契約締結
  選択した事業手法に基づき適合する契約を締結します。この時点では、工事金額、工事期間等が明確になり、余程の事情変更がない限り、お客様も満足しているはずです。後は契約どおり実施するのみです。
●フロー8.着工、竣工、引渡し
  契約書にもとづいて、工事を開始し、完成、竣工検査、引渡しという流れになります。大体は契約どおりに進行するはずであるが、実際の工事は、思いがけないことが出て来たり、変更箇所が生じたりと適宜判断しなければならないことが多い。この場面でも、工事関係者、お客様、コンサルティングする者が同一認識を持ちながら進めなければなりません。
       また、竣工後1〜2年目に問題が発生しがちであり、慎重な対応と解決策が望まれます。
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